錢潮橫流！台灣不動產市場更火紅

2009 CCIM台灣不動產論壇 總新聞稿


【錢潮橫流！台灣不動產市場更火紅; CCIM專業解讀，強佔先機早一步】

MOU簽訂之後，對外面對著大資金潮，在這個時間點，許多人都在問，台灣房地產市場投資機會到底在哪裡？台灣CCIM(國際不動產投資師)今日在台北市青少年育樂中心舉辦了2009 CCIM台灣不動產論壇，以商用、住宅、都市更新三大主題，邀請了台北市不動產仲介經紀公會理事長暨美商ERA總經理黃鵬言希,CCIM、海悅廣告總經理曾俊盛、中信房屋副總經理劉天仁, CCIM、仲量聯行副總經理吳瑤華, CCIM、亞太置地大中國區副總裁詹偉立、信義資產管理資深協理歐人彰, CCIM、將捷集團董事長林長勳，內政部營建署都市更新組林佑璘科長、土地銀行總行信託部經理梁美玉，以及多名具有實務經驗的CCIM與談，針對台灣不動產的未來趨勢，做出精闢的分析。


CCIM台灣不動產論壇策劃人暨瑞普國際物業董事長，也是國內第一位取得CCIM證照的曾東茂表示，CCIM台灣聯誼會期望藉由此次的不動產論壇，集結分屬不同領域CCIM的專業和經驗，回顧2009年的商用與住宅市場狀況，也預測2010年的市場走勢，甚至於建言政府能夠有所改革或新制，不僅能使台灣商用不動產市場從金融海嘯之谷底中反轉活躍，並且展現火車頭產業之功能加以促進台灣整體經濟與產業發展。


商用市場變數多，等待陸資前途遙

2009年商用不動產市場表現亮麗，但是否可以延燒到2010年？仲量聯行副總經理吳瑤華, CCIM表示，台灣利率處於極低水準，令壽險公司積極投資商用不動產；同時也吸引不少本地投資者及華僑港資投資商用不動產來保值。亞太置地大中國區副總裁詹偉立進一步說明，現階段不少大陸台商在政府已放寬台商到大陸投資的限制後，陸續把獲利匯回台灣投資到台灣不動產市場。信義資產管理資深協理歐人彰, CCIM指出，台商大都有落葉歸根的想法，長期在外投資沒有安全感，吸引他們回台投資；並且有大量現金，不需大量融資，不期待短期有重大不動產增值，長期布局，這些台資反而是台灣這波市場的最大支撐。展望未來，與會者都認為，世界各國在明年都將走出金融海嘯陰影，邁向正成長，因此商辦需求仍舊十分可期。

信義房屋資產管理部協理歐人彰，CCIM也表示，根據統計，今年重大商用不動產的交易金額已達1,044億元，不僅超過去年(2008)的水準(850億元)，也已達到前年(2007)的水位(1,040億元)，但是為什麼在經濟低迷的情況下，交易量還能有此成長？而投資者又是哪些人呢？曾東茂指出，近兩年活躍於台灣商用不動產市場的外資投資者，受到金融海嘯之衝擊，不僅資金部位受損，甚至需藉由資產變換現金以拯救國外母公司之狀況下，因此多採退場或保守投資之策略；相較之下，國內保險公司因有資金運用壓力，加上對通貨膨脹之隱憂，轉而積極投資於商用不動產，因此在今年的前十大交易案中，有八件是由保險/壽險公司取得，顯示商用不動產的收益呈現相對的穩定。並經由問卷統計，有超過70%的CCIM認為2010年投資商用地產風險較2009相仿或降低，因此2010年仍是值得持有及加碼購入的一年。


台北房價不算高，豪宅市場更燃燒

會中討論的議題包括了，在全球化時代下，台北市房價是否過高？以及台灣房地產是否M化的問題。台北市不動產仲介經紀公會理事長暨美商ERA總經理黃鵬言希,CCIM指出，與亞洲各國相較，台灣房地產其實是相對低價，再加上全球最低的低土地持有稅與低交易所得稅，在躍升為國際化都市的過程中，台灣的房地產價格很難再有下修的機會，我們無法排斥M型社會趨勢，因為區域市場必須依賴市場經濟商業活動，由這個觀點看來，台北市將成為台灣未來資金的匯流中心。而海悅廣告總經理曾俊盛也持同樣的觀點。曾俊盛表示，豪宅價格並非是促使北市房價飆漲的原因，豪宅消費層和一般購屋人的立場大不相同，因此，只要有需求，頂級豪宅去化速度將會更快，價格也必然創下新高。

善於從投資觀點分析標的的住商加盟店興新房屋總經理江宛青,CCIM認為，這一波投資房地產，不只是要看銀行利率，更要看租金收益率。江宛青建議，從投資的角度看台北市住宅市場，若講究增值，要把握區域、環境、交通三要素，就能找到好的增值標的，若是從收益角度來看，從具有公共建設、建商強力行銷的區域，最有收益價值。投資人在投資房地產前，先談使用機能再談價格，如此才能找到滿足自己需求的好房子。

在台灣房地產擁有二十餘年經驗的中信房屋副總經理劉天仁,CCIM則指出，M化已是社會的必然發展，消費大眾及早面對並因應方能為自己創造最有利的局面，同時更以聖經馬太福音第十三章第十二節形容，MOU及ECFA後台灣店面零售市場生態將為”強者恆強、弱者恆弱”的表現，如同「馬太效應」所言「凡有的，還要加給他，叫他有餘；凡沒有的，連他所有的，也要奪去」。


都更前景大看好，細節問題很難了

壓軸的第三場主題全民運動─都市更新，由好江山開發顧問 總經理范之虹, CCIM主持,邀請營建署都市更新組科長林佑璘、都市更新協會理事長暨將捷建設董事長林長勳、以及土地銀行信託部經理梁美玉等強大卡司，分別就如何選擇都更建築投資標的、都更阻力的克服、釘子戶與政府公權力介入、都更獎勵、如何向銀行業者爭取協助及融資、信託對實施者與地主的保障、執行成功率等住戶、投資者、開發業者、銀行業深切關心的議題，進行深入探討。大家對於都市更新的推動與前景都抱持著肯定的態度。高力國際不動產投資部協理蘇明俊,CCIM也從CCIM的專業角度，分析都市更新從中的商機以及建議規劃，具體勾勒了未來台灣都市更新的方向。

好江山開發顧問 總經理范之虹,CCIM和蘇明俊,CCIM更進一步提出創新的都市更新投資模式，若能集合相關資金與人才，與實施者合作對更新整合進行時所必須取得的關鍵比例提供一種穩定力量，將使更新案進行更順利。同時，專家研究小組建議第三方投資都市更新應順勢而為，特別是複雜的都市更新；針對地主，時間是最大的成本，考量機會成本，拖得越久不見得越賺。因此，由於目前具CCIM認證背景的專家已漸漸遍布都市更新開發的各階段流程，故對於無法有效掌控的投資時間風險，建議請最具不動產投資專業的CCIM等專業顧問來協助。

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