2011年南京買房新格局 高端樓盤主導樓市

2010年南京樓市終於塵埃落定，新的一年即將到來，關於明年CPI、房價等問題的討論也日趨激烈。明年南京房價是漲是跌？明年到哪里買房子？明年CPI還會繼續上漲嗎？投資房產還行得通嗎？綜合考慮南京土地市場、城市最新規劃和明年新樓盤等多方面因素，明年南京樓市的基本脈絡隨之顯現。【相關新聞：2010年南京土地出讓總金額554.8億 出讓面積增15%】

　　高地價後遺症

　　新年高端樓盤主導樓市

　　從明年南京新樓盤構成看，高價地上的高端樓盤將成為明年南京樓市的主導，政府抑制房價過快上漲的目標面臨挑戰。

　　中原集團研究中心土地監測系統的資料顯示，今年前11個月南京成交的地塊，平均溢價率達到了79.89%。其中溢價最高的是雅居樂10月29日摘得的江北地塊，該地塊掛牌出讓底價是5.4億元，最後成交價格是36.3億元，溢價率達到了572.22%。高地價讓人們對於房價回落的希望明顯下降，一份調查顯示，超過6成的人認為明年房價不會下降。

　　明年南京的新樓盤大部分來自近兩年的高價地。其中，今年2月份創下當時江寧地價新紀錄的雅居樂九龍湖地塊明年樓盤有望上市，據透露該項目將推出700平方米的大平層豪宅，將有奢侈的三梯一戶設計，一套房的總價預計在2000萬以上；4月份再度刷新江寧地價紀錄的銀城九龍湖項目也計畫今年上市，將打造低密度高端住宅；城東朗詩鐘山綠郡將推出一批三層高的高科技高端“類別墅”產品；河西的蘇寧置業濱江住宅項目和恒盛觀海灣，都將以大戶型江景豪宅為主……12月24日，河西G54地塊又拍出了12789元/平方米的河西歷史最高價，業內預測該地塊上市後房價可能達到3萬元/平方米。

　　新地鐵線驅動

　　剛需購房轉向兩江六合

　　南京網上房地產資料顯示，截至12月28日，南京市商品房成交48927套。其中，江北浦口以10742套高居榜首，江甯9940套居第二，建鄴6065套居第三，六合6003套緊隨其後。二手房交易中，江寧9001套第一，浦口7314套第二，鼓樓6790套第三，六合同樣以5980套緊隨其後。無論是商品房還是二手房，江北、江寧和六合都位居前列。由於主城房源有限和房價過高，江北、江寧和六合等新城區成為剛需購房者的主要選擇，這種趨勢明年可能將更加明顯。【相關新聞：李嘉誠押寶內地樓市變局 一個月內豪擲61億原搶地】

　　根據南京最新地鐵規劃，地鐵3號線、6號線一期、10號線、11號線和12號線等5條新地鐵線路，都計畫在2014年8月青奧會之前建成通車。兩江和六合等區域成為南京樓市主力與地鐵規劃息息相關。明年最值得關注的是地鐵3號線沿線江北的橋北板塊和江甯的九龍湖板塊等，其中，地鐵3號線在江北的橋北板塊設有浦珠路站、京新路站和泰馮路站等3個站點，即將打通該區域與主城的交通瓶頸。

　　隨著地鐵11號線的即將動工，六合可能成為南京剛需購房者未來的選擇，根據規劃，11號線為江北快線，定位為市域幹線，從虎橋路到六合火車站，與14號線在雄州站換乘，與3號線在泰馮路站換乘，屆時從六合到市區只需要半個多小時。

　　江甯的九龍湖板塊明年將有雅居樂、銀城和中冶等多家開發商的新專案計畫上市，該區域有地鐵3號線清水亭西路站和吉印大道站通過，也將成為一大熱點板塊。

　　住宅調控持續


　　投資轉向商業辦公專案

　　4.6！5.2！6.1！……9月份以來，江蘇CPI屢創新高，人們對通脹的預期越來越明顯，對財產縮水的擔心也越來越重，很多人將目光轉向了房產。“房價肯定能跑贏CPI！”某開發公司行銷總監的話或許代表了很多人的想法。然而，為了抑制房價過快上漲，政府對住宅投資的調控卻越來越嚴厲。在這種背景下，商業和辦公類房產投資可能是較好的選擇。

　　據南京網上房地產資料統計，截至12月28日，2010年南京市商鋪成交面積為485630平方米，寫字樓成交面積為264776平方米，均較往年有所增加。特別是10月份以來，寫字樓和商鋪成交量都明顯大幅上漲。今年南京的商鋪和寫字樓租金水準也明顯上漲。戴德梁行發佈的今年第三季度南京樓市報告顯示，南京第三季度甲級寫字樓的租金環比漲2.24%，同比漲8.1%，達到每天每平方米3.19元。商鋪平均租金從一季度每天每平方米28.25元和二季度的28.73元，三季度一舉提升至29.83元，環比上漲了3.82%。新政對住宅的限制使部分投資資金由住宅進入商業地產市場，小戶型和總價低的商業地產投資對投資客很有吸引力。【相關新聞：國土部公佈閒置地企業名單 暫停其參加拍地】

　　據不完全統計，明年南京共有14個商業辦公項目上市。包括城中的斯亞財富中心、河西的雨潤國際廣場和江北的東方萬匯城等。其中，江寧的商業辦公專案最多，分佈在東山、大學城、九龍湖和百家湖等各個區域。

文章來源: 現代快報
 

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