不受奢侈稅影響 北市A級商辦空置率降至12.7%

鉅亨網記者尹慧中 台北　　2011-04-07 17:42:08　

戴德梁行今(7)日表示，奢侈稅一旦提早上路勢必扼殺投機客退場機制，使房市交易量呈凍結狀態。然而，台北市大面積A級商業辦公室租賃交易不受奢侈稅影響，在外商、陸資來台設辦需求高漲帶動下，市場缺口仍未填補，並使2011年第1季空置率已從2010第4季13.5降至12.7%。
戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，奢侈稅主要針對持有2年以下的非自用住宅，而商用不動產屬於長期投資收益，因此預期其影響較住宅市場小。而信義計畫區台北寒舍艾美酒店及W Hotel陸續開幕後，近期亦出現外資有意購置台北市高檔飯店的投資需求。然而目前市場並無可售物件，因此直接購地自建自營亦是替選的方式，但台北市精華區大面積土地一地難求，今年惟有台北市政府位於信義計畫區的A15、A18、A20及A25兩宗地上權釋出。

奢侈稅遏止地價炒作 但不會降低需求


此外，面對奢侈稅可能提早施行，面對外界詢問建商是否已有房價下探的心理準備？楊長達則表示，奢侈稅可遏止地價炒作，但不會降低土地需求，因此建商會視房價水準決定土地買價。

事實上，遠雄集團日前在25組人馬中殺出重圍，進而得標的新莊副都心土地標案價格並未創下高價。楊長達分析，由於目前容積地價與房價差距不大，因此以遠雄集團剛得標的兩宗土地容積(單價約新台幣40萬元左右)分析，實際售出房價在每坪40-45萬即能有正常利潤。

就算房價修正3-4成 建商仍有利潤

由於容積地價高低與建商對當地房價的預期密不可分，而目前儘管部分地區房價遠高於容積地價，因此地區的房價勢必下修至容積地價，但楊長達認為，就算房價修正3-4成至容積地價，建商仍可獲取正常利潤。

值得注意的是，持有大量商用不動產的壽險公司為因應金管會對於保險業投資不動產即時利用並有收益認定，將減少購置素地，並以收益型商用不動產投資為主要標的，其投資評估也相對謹慎。

戴德梁行統計數據顯示，2011年第1季大宗不動產買賣交易(不含土地)在數量及金額上均較2010年第4季減少，主因在於受農曆年的季節因素所影響，總成交金額減少至新台幣129.34億元，多數成交案件為台北市商用不動產，國泰人壽分別以新台幣16.66億元及15.76億標得台北金融中心13、14樓1426坪及6、7樓1428坪辦公室。

內湖五期重劃區為今年商辦亮點

至於，內湖五期重劃區為2011年投資商辦亮點，其預售辦公大樓華固V5，以新台幣9.89億元售出，面積合計達2166坪，而東豐企業將亞洲廣場大樓(原大亞百貨)地下2層1422坪商場售予地下1、3層之所有權人，成交價達新台幣7億元等，顯見在投資性物業短缺的情況下，期貨型的商用不動產也是買家的目標。

送章來源: 鉅亨網

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