台灣CCIM不動產論壇今登場

【台北訊】台灣不動產投資協會於12月5日於台北國際會議中心 (台北市信義路五段1號) 舉辦2011年CCIM台灣不動產論壇，會中深入探討台灣不動產投資的挑戰與機會，讓不動產投資者、業者及建築業者能夠在詭譎多變的環境下，找尋到最佳的出路。


台灣不動產投資協會是由國內取得美國CCIM（國際認證不動產投資師）證照的專業人士所組成，台灣不動產投資協會理事長暨瑞普國際物業總裁也是國內首位取得CCIM證照的曾東茂說，台灣進入後ECFA時期，加上國內奢侈稅與國際歐債危機之衝擊，台灣不動產市場會受到何種程度的影響？是否仍是國際或陸資投資法人眼中的最佳投資市場？這些議題在今日於台北國際會議中心舉行的「2011年CCIM台灣不動產論壇」中討論，藉由與會的美國、台灣的不動產學者專家，從不同的專業角度，深入探討2012年美國與台灣不動產發展趨勢及投資契機。

文化大學推廣教育部工商管理處處長也是CCIM台灣不動產論壇活動組長鄭景翔表示，論壇分為兩大主題探討，第一場主題是邀請到中華經濟研究院吳中書院長與建國工程土地開發部林發祥協理來作CCIM商業不動產市場研究專題報告，探討在全球景氣衰退的疑雲下，台灣商用不動產市場卻價格創新高，在此多空交戰的時刻，投資者面對艱鉅的挑戰下，該如何找到出路與機會？會中還有CCIM美國總會理事長Leil Koch、美國Singpoli誠保利集團Kin Hui許堅總裁、亞太置地APL台灣區詹偉立總經理與曾東茂理事長共同參與研討。

本次論壇住宅組召集人中信房屋副總劉天仁表示，根據協會內部35位平均不動產年資高達12年的專業人士，對明年房市變化，進行多面向的沙盤推演、討論及問卷調查的結果，2012年不動產市場交易將出現量縮價穩的走勢；就價格面而言，商用不動產增減幅大約在正負一成之間；大台北住宅產品的價格增減幅則約在漲一成與修正二成之間。

2012商用不動產可繼續持有 精華地段店面、土地及A辦的表現續放光采

第一場主題是在全球景氣衰退疑慮下，臺灣商用不動產市場卻飆升之多空背離下，投資者何去何從? 由於國際金融情勢受到歐美債務問題之擴大而動盪，面對景氣下滑、債務危機與資產價格崩盤危機而使得投資人產生信心危機，中華經濟研究院吳中書院長從各國的物價成長率、利率變動、貨幣供給年增率與歷年房價指數的資料作精闢的分析，點出2012年投資人應預為因應的作法與建議。

有關美國的商用不動產的變化，CCIM美國總會2012理事長Leil Koch表示，雖然歐洲經濟表現不佳，就業復甦緩慢，但美國股市從2008年以來日有起色，企業獲利亦漸入佳境，所以企業也握有較大部位的現金在等待投資的機會，目前商用不動產價格已止跌回升，不良資產的情況亦正在緩慢地改善，預估2011年全年商用不動產銷售金額會優於往年，達2,000億美元的規模，展望未來，商用不動產市場表現可望平穩回升，隨著經濟的復甦。房屋需求又將重登成長的道路，後市看好倉儲與工業不動產，而零售與辦公室將是商用不動產復甦的最後一棒。

據建國工程土地開發部林發祥協理表示，2011年臺灣商用不動產是價量齊揚的格局，2011年這一年來隨著國內整體經濟的表現，商辦的需求穩定，加上對大陸旅客來台自由行的期待，優質零售店面的表現在商用不動產投資市場中表現亮眼，在土地投資方面成交的價格也是屢創新高，然面對全球景氣下滑，租金無力上漲，2012年商用不動產投資更是要在投資前，進行更詳細的財務計畫與現金流量分析，做好投資風險管理。

跟據一份對CCIM與候選人所做的問卷顯示，在2012年分析中，最值得推薦的商用不動產產品，投資首選是零售店面/商場，而土地與飯店分居2、3名，表示不動產最重要的原物料土地與觀光產業有關的飯店較受青睞，對2012年商用不動產的投資展望的表現仍具信心。在價格展望方面，近60%CCIM認為2012年租金將持平，但看跌的比例略高過看漲的比例，超過60%CCIM認為投資風險將升高，為近年較高水準，此部分值得投資人參考。超過90%認同零售店面/商場及飯店應加碼或繼續持有。顯示商業不動產業界對2012年商用不動產的交易量，抱持審慎樂觀的期待。對於2012年台灣不動產投資市場的展望，曾東茂表示，根據協會內專業人士問卷調查統計結果，依總體物業投資來看，高達57%建議可繼續持有，34%表示應加碼買進。其中商用投資標的如精華地段店面、土地及A辦的表現值得期待！



CCIM智庫為房市把脈 明年出現環狀價格帶盤整
經濟.市場需求及政策結構全面檢視 沒有泡沫危機


接著第二場是由森磊不動產仲介經紀股份有限公司林光宗總經理作CCIM住宅不動產市場研究專題報告，就2011年房市出現繼SARS後新低的買賣移轉戶數是否代表寒冬將至？究竟2012年不動產市場春燕來不來？台灣不動產投資協會發表2012年房市看法，就經濟變局、市場供給與需求對應，以及政策因素的推估，認為大台北地區住宅市場2012年將出現環狀價格帶一至二成漲跌互見的現象，但不至出現泡沫化危機。林光宗指出，受到全球景氣不明及復甦動能未見的影響，明年不動產投資的風險相對較今年來得高，但就GDP及經濟成長預估的基本面來看，並不至於出現盤崩或通膨導致房價大幅上漲的可能。而在供給與需求端的對應上，大台北地區仍有不足的缺口數額，加上貸款利率仍低、收益率穩定，未見導致需求萎縮的利空條件。就政策面來看，大選僅為短期觀望的牽制反應，奢侈稅打擊短期投機獲利者完全退場、中長期理財投資者卻步觀望，但未來影響層面較深遠的將是實價登錄及實價課稅的政策。

針對大台北住宅市場將出現環狀價格帶的盤整，劉天仁進一步說明以北市都心由內而外分為四大環狀區：第一環-內環，以信義、大安、中山、中正及松山區為核心，房價變化漲幅在正負10%以內；第二環-中環，以文山、內湖、士林、北投、大同、蘆洲及永和區為範疇，有正負5%的價格調整機會；第三環-外環，以南港、萬華、三重、新店、中和、板橋、新莊區為主，房價預估將下修5~10%；居於最外圍的大外環，如淡水、泰山、汐止、林口，則可能修正的幅度會有1~2成。

探討在後奢侈稅時代實價課稅的疑慮下，如何擬定住宅投資之策略，住宅投資之未來展望為何？並邀請台北市國稅局潘必蘭科長、中華民國不動產仲介經紀公會全聯會李同榮理事長、台北市不動產仲介經紀公會黃鵬䛥理事長、誠品會計事務所賴明陽會計師、京城銀行台北分行姜宏亮協理共同研討，非常精采。

   誠品會計師事務所賴明陽認為，後奢侈稅時代，在政府未來將採取實價登錄及實價課稅的制度下，投資者純就稅負的考量，為降低奢侈稅的影響可考慮轉換所得類別，例如以證券化方式持有不動產來降低租稅負擔。在配合政府政策前提下，投資者將不動產的持有期間拉長，以長期持有之合理資本利得取代短期炒作利潤，也不失為影響較小的策略。賴明陽會計師也指出未來相關租稅的改革也將使民眾租稅規劃的困難度越來越高。



福爾摩莎國際開發公司營運長也是CCIM台灣不動產投資協會公關委員會主委劉清痕說，本次不動產論壇很難得能夠邀請到CCIM美國總會理事長與國內的政府官員和不動產學者專家共同探討，各地專業菁英能齊聚ㄧ堂，非常難得。而舉辦此次論壇的台灣不動產投資協會，是繼亞洲地區韓國、中國大陸第三個成立分會的國家，顯示出台灣不動產市場在亞洲的重要性日益升高，不動產專業地位益日益提升，竭誠歡迎各界參與本次論壇與加入台灣不動產投資協會，積極對提升台灣不動產專業水平盡一份心力。


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