買下美國潮湧再現 中國人改變美國房地產業

2012年06月23日 08:14 來源：時代週報


從紐約的高層豪華公寓，到南加州帶泳池和地下室的大別墅，不斷成為中國人名下的財產。來自中國的現金流正洶湧流入美國，拉動著美國房地產業的復蘇。

據全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors，NAR）的數據，2010年外國人共在美國購買了價值820億美元的房產，比2009年的660億美元有了大幅提升。從2011年3月-2012年3月，外國人共投入825億美元購買美國房產，比前一年度同期增長24%。與此同時，外國人購買的房產金額佔美國房屋銷售總金額的8.9%。在所有外國買主當中，55%來自以下五個國家：加拿大、中國、墨西哥、印度和英國。其中，加拿大買家佔外國人在美買房金額的24%，排在首位。中國買家則以佔11%的比例位居第二。


和以往只是買豪宅或者別墅不同，中國人在美的購房目標越來越轉向商業住宅，包括許多寫字樓和酒店。經歷過上世紀80年代以後日本在美收購潮的人對此不會感到陌生。

"到新大陸去，掏出現金和支票，就會有一個夢。"對於一些中國人來說，這正日趨清晰。

熱門地方只認現金

深圳的周女士最近正在為一件事煩惱。那就是她關注了很久的美國房地產市場突然火爆起來。"我有好幾個QQ群，都是關於美國投資買房或者移民的。最近大家全都在討論這個。新狀況是，很多熱門地方必須拿出現金才能買了。"她告訴時代週報記者。

之所以如此是因為不少中國人在美國也是採取貸款買房。根據美國法律，外國人只要符合信用條件都可以申請貸款買房的，一般只需要到美國銀行開個戶。這幾年中國買家涌入，一些華資銀行甚至不需要中國人在美國開戶，只要檢查一下國內的信用狀況就可以了。不過美國放款速度要3-6個月，遠慢于中國，導致了最近只收現金的狀況。

周女士的朋友裏，投資美國的熱情日趨高漲。"現在平均感覺，房價比去年漲了兩到三成，可能一個是美國經濟被看好，然後和美國比加拿大房價和物價都高。另外移民政策方面，加拿大和澳洲都收緊了。"

移民，往往被認為是買房一大誘因。不過這也並不完全，因為有沒有美國的綠卡都可以買房，但是反過來美國不會用綠卡來回報購房者。目前最流行的投資移民方式依然是拿50萬美金投資到一個企業裏，風險自負，保證至少雇傭10個人，2年後可以申請永久綠卡。相比之下，原來加拿大只需要12萬加元，所以美國沒有吸引力。但現在加拿大漲成40萬，美國的競爭力又出來了。

2011年，中國人佔據了EB-5（美國職業移民第五類優先類別，其實就是投資移民）申請者的78%，在2007年這個數字還只有35%。根據2011年胡潤財富報告，中國有96萬千萬富豪，他們中的超過半數都有海外置業或者移民的傾向。

美國的政治家們也希望利用這些財富振興美國經濟。紐約州的參議員查爾斯·舒默（Charles Schumer）和猶他州的參議員麥克·李（MikeLee）將會提交一項法案，允許那些在美國投資50萬的人獲得3年的簽證。買一棟價值25萬美元的新住房也可以獲得這項優惠，不過要在美國每年住滿180天並且納稅。

很多人不會對舒默陌生，他似乎總被冠以"反華政客"。但即使是他，也知道中國現金對當今美國的重要。　房市火熱領先經濟復蘇

美國的經濟形勢談不上特別明朗，其非農業人口失業率在連續兩個月下降以後又有輕微回升0.1%，達到8.2%。美國財長蓋特納6月13日稱，美國2%的經濟增長率不足以降低失業率，要治愈受損的經濟美國還有很長的路要走。

著名美國問題研究者，復旦大學美國研究中心主任沈丁立接受時代週報採訪時表示："美國的經濟現在看起來是一個回暖的狀態，包括就業在內的各方面都有一個提高。總體來說情況是在改善，但是我不能說美國經濟已經度過了最差的時候，因為很多結構性的問題仍然沒有解決。"

現在看起來，房地產的回溫速度遠快於美國其他的經濟指數，相比于製造業之類，在地產領域中國人明顯受到了熱烈的歡迎。

在2000年以後，美國經歷了一個龐大的房地產泡沫期，這個巨大的泡沫構成了美國金融危機以前經濟泡沫的主要特徵。很多經濟學家認為，在經歷了網際網路泡沫以後，大量資金流向房地產業，是泡沫的主要因素。這甚至可以反映到那個時期的文化裏，比如在熱播劇《絕望的主婦》裏，常可以聽到主人公感嘆自己為什麼不去做房地產。

2007年美國房價到達了歷史最巔峰，當時全國平均一棟新房的平均售價達到了32萬美元，幾乎是1963年的15倍。以至於英國《經濟學人》雜誌稱其為歷史上最大的一次房地產泡沫。然後開始一路下跌，2008年的12月30日，美國的凱斯-希勒房價指數（Case-Shillerindex）錄得了其歷史最大跌幅。在2012年初，美國房價到了一個新的低谷。

對於美國房地產業的復蘇，除了來自外國的買家外。2009年出臺的《復蘇與再投資法案》(American Recovery and Reinvestment Act of 2009）功不可沒。根據該法案，首次買房者在當年12月1日前進行購房，其退稅金額提高至8000美元，後來這一政策延續至2010年11月底。

"這個政策的刺激作用非常大，一年可以省幾千美元。比如在比鄰紐約的新澤西州，一棟30萬美元的房子，有可能一年的地產稅高達7000美元。所以新房子不用交地產稅，非常優惠。如果是生平第一次買房子，最多可以減8000美金的稅。"曾在美國紐約工作的金融從業者陶陶告訴時代週報記者。

美國需要徵收房產稅，而且每個州不一樣。加州是1.1%-1.2%，有的州到3%，其他還有各種稅費。所以傳統來說美國人投資並不愛買房。喜歡炒房的，除了傳統對土地有迷戀的中國人，還有南韓人、猶太人、墨西哥人等。

目前房價的暴漲還由於過往數年，由於經濟不景氣，美國的利率處於極低的水準。從2000年開始到2005年房價的保障上漲就由於當時利率極低，而且當時經濟增速很快。在這個情況之下，房價就快速上漲，而買房子都是賺錢的。

此外，美元的貶值和人民幣的升值，也讓中國買家在美國有了更多的底氣。


中國人改變美國房地產業

毫無疑問，那些經濟發達、氣候舒適，比鄰大城市、名校或者金融高科技中心的區域一直都是受歡迎的。現在的新特徵是，中國人聚集的地方。華人不斷買下一條又一條街。很多中國人會發現，很短的時間裏，鄰居都成了同胞，甚至房地產仲介的工作人員都換成了中國人。

中國人的美國置業熱，也催生了仲介產業的火爆。很多人買了房卻並不會專門住在美國。那些房就會有專門的房地產仲介來打理，包括出租、維護等，仲介會收取一定費用。

眾所週知，美國的人力成本非常貴，純投資的話，只能請別人打理。常看美劇的人，肯定會對美國人各種"自力更生"印象深刻，其包括自己修剪草坪、鏟雪、修電器水管、補房頂、刷油漆等等。如果雇人來做，是一筆不小的支出。

"在美國買房子便宜，養房子貴。房子要定期翻修。你看到很破的房子都是家裏很窮的。而且草坪之類必須要定期清理、冬天要鏟雪，這些都不是自願的。我的房東曾忘記清理草坪，結果市政府就給罰單了。"陶陶說。

不只在美中國人，很多美國人也早就嗅到了商機。比如密歇根州商人史蒂芬·勞森（Steven Lawson），是房地產仲介公司Windham Realty Group的CEO，早在2008年就把公司開到了上海去，現在自己本人乾脆都住在中國。

勞森認為："過去一兩年，60%的中國購房者都是為了孩子的教育，所以波士頓（波士頓大學、哈佛大學都在這裡）這種地方房子就受到特別的青睞。投資者的比例會隨著美國經濟的回暖穩步增加。"

勞森經常領著中國看房團到美國，從紐約、新澤西、佛羅裏達到拉斯維加斯、洛杉磯和舊金山，幾乎遍佈了美國所有的購房熱點地帶，當然也包括旅遊和打高爾夫球。"很多我的客戶在英國和新加坡都有房產，現在他們也對在美國置業有濃厚的興趣。"勞森說。

關於仲介，周女士覺得美國的房地產仲介執照並不好拿，因為法律健全，所以一般對仲介倒是信任的。

投資的誘惑

房市火熱的另一個因素是誘人的出租回報率。金融危機後，許多美國人因為還不起房貸導致房子被收回去，所以只能租房。另外，如果中國人肯把房子租給非裔、墨西哥人的話，回報率更高。在這些相對經濟條件不好的少數族裔聚居區，回報率可以有10個點以上。"所謂10個點，就是20萬買房，一個月租金達2000元。在美國，房子只要舍得出租，回報率還是很高的，一般5%是有的。在中國是很低的，能有2-3%就很好了。"周女士解釋。

陶陶認為："美國房產回報率非常不錯。紐約布魯克林區的一個房間，兩室一廳，算起來大概70-80平方米，一個月租金要1000多美元。買下來也就10萬-20萬美金。如果又能把地產稅免了，20年就可以收回成本。""我要是有錢，就乾脆什麼都不幹，買3套房子，租出去，那日子也很好了。"陶陶感慨。

當然，在美國當房東也並不是那麼美好。至少對房價泡沫時代的很多人來說，回憶是苦澀的。當時不少美國人向銀行貸款買房出租，金融危機爆發，每個月的租金還抵不上需要向銀行還的房貸。

不過，所謂美國的房價這個概念，多少是有點不科學的。因為美國很大，不同的地方，差異十分巨大。即使在低谷期，紐約一套高層住宅幾百萬美元非常正常，斯坦福附近的房子平均價都是200萬美元。相比之下，休斯頓才20萬不到，有些中部的州就更加便宜了，六七萬美元的房子都有。

對於周女士這樣的在中國有穩定富足的經濟生活的中年人來說，在美國買房，主要是為了孩子。她希望在矽谷附近好的學區買一套房，儘管那非常的昂貴，但是那裏畢竟聚集了最好的學校。"這樣小孩以後去讀書就有自己房住。如果她以後移民成功的話，讀書就是免費。這學費可不少啊，一年就好幾萬美金，四五年下來就是一套房。"周女士算得很明白。

日本人的抄底舊事

不過，在中國資金擁進美國的時候，在夏威夷和洛杉磯的一些街區，會讓人回憶起一段往事，那就是日本人曾經的美國收購熱。1980年廣場協定以後，由於日元的大幅度升值，導致日本猛烈的資金外流。其氣勢之盛，有"買下美國，讓美國成為日本第41個縣"的感覺。

曾經在洛杉磯，日本人掌握了鬧市區幾乎一半的房地產；在夏威夷，96%以上的外國投資來自日本，並且主要集中在飯店、高級住宅等不動產方面。直到現在，日本人依然是夏威夷最大的地主。

從1985-1990年，日本企業總共進行了21起500億日元以上的巨型海外並購案，其中18起的並購對像是美國公司。到1980年代末，全美10%的不動產已成日本人的囊中之物。這個頂峰是在1989年，當年新力34億美元的價格成功收購美國娛樂業巨頭、美國文化的象徵之一-哥倫比亞影片公司。而之前，代表美國資本主義全盛時期的偉大建築洛克菲勒中心也以14億美元的代價落入三菱公司之手。

其結果是眾所週知的，無數的海灘，豪宅，古堡、高爾夫球場現在又紛紛回到了美國人的手裏，現在可能又有了新的主人，比如中國人。三菱後來失去了洛克菲勒中心，而新力對哥倫比亞的收購則是其歷史上最大敗筆之一。越來越多的經濟學家，在討論日本經濟奇跡的終極時，開始改變過去一味認為是日元升值導致出口競爭力下降的意見，而轉為關注擴張期各種海外收購的失敗結局。

現在，無論從礦山還是工廠，日本人已經是世界上最謹慎的買主之一了。這幾年也有不少令人稱道的收購。不過，斗轉星移，"美國夢"依舊魅力無窮，不減當年。

在沈丁立看來，中國人前往美國購買房地產，最終受益的依然是美國人："這是很明白的，美國自然會從中得到好處，因為他們可以從這個投資當中獲得流動的資金，從而將流動資金運用到其他方面來幫助它的經濟發展。"

文章來源: 鳳凰網

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