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2012-12-12 18:38:48
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| Leil Koch, 2012 President of CCIM Institute。CCIM 美國總會會長Leil Koch |
【2012年12月12日台北訊】 台灣不動產市場自2003年谷底起漲已走九年的多頭行情，加上美國寬鬆貨幣政策引發國際資金新潮動，高房價也使得民怨漸累，所以台灣政府祭出多項打房政策來抑制房價，在多空交戰之下2013年的不動產投資的操作需要更多的專業與資訊，因此台灣不動產投資協會舉辦「從國際資金新潮動看台灣、美國、日本不動產投資機會」，邀請多位來自美國、日本及台灣投資專家深入探討2013年台灣、美國、日本不動產投資的挑戰和機會。
台灣不動產投資協會理事長暨瑞普國際物業總裁曾東茂表示，政府採行奢侈稅、實價登錄等措施持續打房降溫，根據本會統計1月至11月23日的交易金額約1,107億元，已接近過去幾年交易規模，其中57%為保險業所投資，相較2011年之46%有大幅提升。針對壽險資金積極買大樓及素地，金管會11月19日公布實施限購震撼彈，要求投資收益率下限由原先2.125%提高至2.875%、取消2年之緩衝期、投資商用不動產購入後5年內不得移轉等規定，影響未來發展甚鉅。資金最終會流到最有效率的地方，台灣的地產投資環境是否會造成資金向海外尋求機會？後續發展值得關注。
瑞普國際不動產估價師事務所副所長吳紘緒提出CCIM商用小組對商用不動產之分析與展望，分別從土地、辦公室、零售與旅館等市場來研析，吳紘緒指出2012年投資買賣市場之特色為交易方式轉向公開標售；壽險公司重點在大型案件；地上權市場興起，標的擴及全台；商用不動產仍處賣方市場，價格維持高檔；都更市場因為政策與執行困難，相關投資停滯；與毛租金資本化率持續下探，投資人轉向更具開發價值的素地。
根據一份CCIM台灣投資師與候選人所做的問卷顯示，2013年商用不動產市場投資首選是土地，第二是飯店，並有超過50%認為應賣出豪宅，應加碼土地與飯店。問卷中近60%認為2013年租金將持平，但看跌的比例首度超過看漲，且辦公室產品趨於保守，近30%認為有5~10%之跌幅。而在海外投資方面第一名為美國，其次為中國、東南亞與日本。在未來市場展望與議題方面，由於標售市場急凍，商用不動產交易量減少。價格因利率目前仍處低檔，所以未來修正與否仍待觀察。優質物件仍搶手，基本面差的物件面臨淘汰。
在住宅不動產市場方面，中信房屋美地不動產仲介經紀公司總經理莊智如表示，明年大台北地區的房價漲跌幅，將會維持在正負5%左右，但郊區最外環地區，因為挾著低總價及重大建設利多等優勢，將還會有補漲的空間，相對地，在市中心最內環的地區，如北市信義及大安等區，今年以來由於受「奢侈稅」、「央行豪宅限貸令」、「實價登錄」等三大因素的衝擊，明年房價將維持平盤整理，或有可能向下修正在5%以內。
住宅組研究組組長同時也是中信房屋副總經理劉天仁指出，在「資金行情」及「通膨問題」兩大因素的支撐下，未來房價表現可說是「上有鐵板，下有支撐」，口袋較深的買方，會擔心市場資金過於浮濫，以及QE3後通膨問題仍會持續發酵，而現階段股票市場的風險又大於房地產，所以中長線買方仍會選擇在大台北地區置產布局，房價往下有撐。2013年的房市表現將會有五大趨勢，分別為保值多於增值、賺取價差轉為穩定的租金收益為主、政策是市場最大的變數、實價登錄改變了交易心態、與首購族外移郊區房價回不去等五大趨勢。
由於美國貨幣寬鬆政策將持續至2015年中期，美元持續走貶會導致熱錢全球流竄，將大量湧入亞洲、日本房地產市場，帶動買氣。其中日本在2011年的311震災重建後，其經濟與不動產市場日有起色，也逐漸受到投資人關切，日本信義房屋株式會社社長林彥宏指出海外不動產市場投資佈局，絕對要考慮到日本房地產市場，林彥宏指出日本的神戶、東京與橫濱向來在亞洲最佳居住城市的排名上名列前矛，在計價面積方式上是以專有面積計價，這與台灣含大小公面積作為計價面積有很大的差別，林彥宏並說明非居住於日本的國外法人如何進行不動產投資提供有用的意見。
在熱錢於亞洲積極購買房地產的同時，也有另一股熱錢轉回美國房地產市場，來進行分散風險的投資佈局。CCIM協會全球總會主席 Leil Koch 和大洛杉磯CCIM分會前會長、中國區聯絡代表主席許惠欽為與會者帶來了最新的美國商業地產投資資訊。Leil Koch, CCIM 表示，美國經濟自去年秋季開始反彈，不動產市場向上的走勢更加明朗，壓抑已久的地產投資需求將使交易量猛增。“各類商業地產的租金有上漲的跡像，”他說，“有購物商場報告今年第三季度租金已經上漲了3.8%。空置率也在穩步下降。以辦公樓為例，空置率有望在明年從2010年的高點17％下降至近15％。這些都是投資者進場的訊號。”
許惠欽, CCIM在為與會者進行報告時指出，數據資料顯示，越來越多的大中華地區投資者正湧向美國，特別是南加州。作為STC 資產管理總裁、大洛杉磯地區資深的商業地產管理與投資專家，他利用第一手的資料介紹了大洛杉磯獨特的人文背景和投資環境，並分享了一些具有驚人回報潛質的案例。許惠欽表示，在華人聚集、新移民不斷湧入的大洛杉磯，這裡的商業地產市場發展潛力很大，也比美國其他地區更適合華人進行投資。同時，要讓商業地產快速增值，專業的管理非常關鍵。“一家資質優秀的管理公司能在短期內將一家破敗的購物商場改頭換面，從而讓物業的價值一翻再翻。”他向與會者介紹，“STC 資產管理曾經成功將一家入租率僅三成的購物商場，用短短兩年的時間打造成為幾乎全部租滿的熱鬧地段，物業價值增長了200％，為投資者帶來了豐厚的收益。”
越商福爾摩莎國際開發有限公司營運長也是CCIM台灣不動產投資協會公關委員會主委劉清痕說，本次不動產論壇邀請到CCIM美國、日本專家與國內不動產學者專家齊聚ㄧ堂共同探討，睿智對談帶給投資人帶來國際視野與投資制勝之道。舉辦此次論壇的台灣不動產投資協會，是繼亞洲地區的韓國、中國大陸第三個成立分會的國家，顯示出台灣在亞洲不動產市場的重要性日益升高，不動產專業地位日益提升。竭誠歡迎各界參與本次論壇與加入台灣不動產投資協會，積極為自己獲取更多的賺錢契機，同時也對提升台灣不動產專業水平盡一份心力。
文章來源：PChome新聞台
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