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【文／美商ERA易而安不動產台灣區總經理黃鵬䛥, CCIM】
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| 美商ERA易而安不動產台灣區總經理黃鵬䛥, CCIM |
一、投資美國房地產好處
2012年，隨著美國後金融危機的經濟復甦，不良資產的減少，金融體系逐漸恢復元氣，利息持續保持低標，再加上今年美國大選主軸，都將以降低失業率、控制物價膨脹、振興經濟以及房市等的全民共識方向執行，許多分析家認為美國房地產原本顛波漫長的復甦之路，已見到令人期待的曙光，占有穩定優勢的美國投資環境在市場受到衝擊的數年之間，仍舊持續吸引全球各地的資金進駐美國，除了風險低、入場機不可失的投資策略外，也展現出對於美國下一波經濟的榮景有相當的期待。
以下是本處的研究分析，在美國投資購買房產優勢與利基：
1.高額、穩定的回報
投資回報主要來源於房租或將來出售房屋時的增值。根據美國現的經濟情勢，許多屋主以低於當時建造的價格賣出，這將對租屋市場產生一系列的連鎖反應，一是原來的房主不得不轉向房屋租賃市場；二是房屋租金的上漲；三是買房的價格下降。這將對有資金的投資人是個絕佳有利的機會，此時投資人不僅可以低價將房屋買進，還可直接以高價出租出去，每個月收取固定的租金；同時可靜待美國經濟回春後高價將房屋賣出。若投資後直接出租，除去所有的費用，淨利潤在6%左右。若是等待時機出售的話，這個增值的空間就很大了，起碼是在35%以上。
2.移民準備與子女教育學區住宅
購屋後，有部份投資人在未來或許會移民到美國，或將子女送到美國接受教育。以洛杉磯為例，世界聞名的著名學府加州大學洛杉磯分校UCLA、南加州大學USC、加州理工學院CIT等都位於洛杉磯，同時洛杉磯還有不少加州頂尖的國中和高中。若能在學區內搶得先機，日後子女到美國接受教育可享受很多的福利，同時可方便大人照顧子女。
3.再投資的成本降低
投資人在購買美國房產後，可利用現有房產的物業增值價值去貸款，然後收購更多的房產，獲取更多的報酬，並可利用更多的房產折舊來折抵稅賦。同時貸款的利息可從個人所得稅中進行抵扣。為了刺激經濟的增長，美國央行已下調了準備金，同時美國為了吸引外國投資人投資美國不動產，下調了貸款利率。這一系列保障措施為投資人創造了一個良好的再投資環境。
5.美國的房地產制度健全
在美國的買賣房屋過程中，有許多的第三方機構來協助買賣房屋的進程，這其中有估價公司、房屋檢查、公證公司、銀行、經紀人、產權保險公司等，每一個機構都在買賣過程中發揮自己的功能，保障房屋買賣的公平和合理，以確保每個環節。美國有一個資源共用系統MLS，每個合格經紀人都把物件資料傳輸到該系統，所有物件資料都能完整查詢，將可保障投資人的房屋能夠及時銷售出去，並且能夠掌握市場的行情。
基於上述一系列優勢，在美國投資房地產勢必成為炙手可熱的投資項目。
二、投資美國房地產須知
1.貸款問題
房地產投資的最大優勢之一就是能通過財務杠杆，用較少的現金來買下整個物業，從而大幅度地提高投資回報率。國內的房地產貸款與美國的大致相同。
商業房地產貸款因為商業房地產貸款與住宅貸款有很大的區別，所以要把兩者分別來介紹。
A. 商業房地產貸款
a.頭期款：商業房地產貸款的首期一般至少要25%，20%首期的比較少，因為錢是銀行自己的，貸款又不像住宅貸款那樣可以出售，如果投入30%以上的首期，商業房地產貸款就比較容易被批准。
b.利率：商業房地產貸款的利率與住宅貸款的利率並非一致，商業房地產貸款的利率是與商業貸款(BUSINESS LOAN)是一致的。該利率是與美國銀行的基準利率成正比，這就是為什麼一經濟不好，美國聯儲就要降息的原因，目前，2008 年2 月，聯邦的基準利率是3%，那麼商業房地產的貸款利率一般會在5-6%左右。
c.貸款的審核：商業房地產的審核出了要對申請人資產，為人有瞭解和有信心之外，還要核實要貸款的物業的收益情況。絕大多數銀行的審核標準是採用所謂的DSCR 值(即淨經營收入與全年的應付貸款的比值)要大於1.2，如果不能達到者個數值，銀行就很可能要申請人增加首期，除非申請人的財務狀態非常好，銀行對申請人很瞭解。
另外，銀行還會看申請人有沒有房地產方面的管理經驗，一般會要求有專業的房地產管理公司管理之後，才會放款。
B. 住宅貸款
外國人因為在美國沒有信用記錄也沒有工作，所以適用於美國人的那些貸款規則諸如零首期，5%，10%，20%首期等都不適合外國人。
a.頭期款：外國人貸款的首期一般是30%，少數也有25%的，20%的沒有見到過，基本上，如果有30%的首期，貸款就沒有什麼問題。
b.利率：美國的住宅貸款(按揭)的利率不是與美國銀行的基準利率成正比的，這是與商業房地產貸款的利率不同的地方。住宅貸款的利率是與美國的債券市場(BONDMARKET)直接相關的，尤其是與美國政府的國債密切相關。有可能因為中國政府購買了大量的美國國債，幾年來使得美國的住宅貸款利率保持很低的水準。目前2008 年2月1 日，美國的30 年固定利率是5.5%左右，15 年固定利率是5%左右。
c.審核：住宅貸款的審核很簡單，有的不要調查任何收入來源，只要頭期款足夠，但有的銀行也會要申請人提供在美國境外的雇用或者做投資的證明，一般就要在申請之前就要弄清楚是否要調查境外的情況，有很多銀行是不要提供任何境外的證明的。
2. 美國環境總體概況
A. 人口
據2012年統計資料顯示，美國總人口達3億1千萬人，人口的增加主要是移民造成的，如果沒有移民的話，美國就會與世界上的所有已開發國家一樣，人口可能不會增長。據美國房地產經紀人協會2012年統計，美國的少數民族購買房子的數量占總交易量的30%，在很多亞裔聚居的地區，這一比例可以很高，很容易達到50%，甚至70%。
在所有的種族中，亞裔是擁有房地產比例最高的，西班牙裔是最低的。亞裔聚居的城市房價都很高，這是由於強大的購買力造成的，早年是日本人，後來是台灣人，所以就很多人預測，未來必定是中國人，這種預測不是沒有道理的，中國大陸移民美國的數量是居第二位，僅次於西班牙裔。
B .購買力
人口多少不是產生房地產需求的決定因素，人口中具有決定購買力的比例才是最重要的。一般來說20%-30%人口的購買力決定了一個城市的房價，美國的情況是，前幾年房價漲的地區，房價已超出這個地區的主要購買力。比如拉斯維加斯，那邊的人收入不高，都是在賭場工作，但房價被炒的很高，房價就下跌的最多，2007 年內華達州是美國銀行查封屋比例最高的州。
C.貸款利率
美國的房地產在70 年代到90年代是很長的冬天，當時的30年貸款的利率非常高，甚至高達21%，多數時間是12-15%，到了90 年代後期才慢慢地降到10%以下，只要觀察利率的變化曲線和房地產的價格曲線與經紀人數量的曲線時，就能看出利率的主要作用。是不是利率低，房地產就一定好呢？也不一定，美國這三年的利率很低，30年固定利率在6.5%左右，但因為以前房價上漲了很多，抵消了低利率的促進作用。
3. 尋找可靠的房地產經紀人
房地產經紀人美國的各州均對房地產經紀人實行嚴格的管理，房地產經紀人在社會上的地位和聲譽是良好的。據全美房地產經紀人協會NAR 的調查，70%的消費者滿意經紀人的服務，並且將來也會繼續聘用經紀人。由於美國的房源均是共用的，買主只要找一位經紀人就可以看全部在市場上的房子或者商業地產，就像買股票一樣，營業員可以買任何公司的股票一樣。
4.房仲經紀人佣金
在美國，由於擁有房源的經紀人是代表賣主的利益，賣主支付經紀人的勞動報酬-佣金，然後，賣主的經紀人再從自己的佣金中拿出一些分給買主的經紀人，所以在美國，買主不需要支付代表買主利益的買主經紀人的佣金。但是在商業地產中，就不一定，有可能賣主不支付買主經紀人的佣金。房地產交易稅方面，在美國，幾乎所有的州均沒有這種所謂的交易稅(可能個別的州有)，比如在德州，一個交易中，政府不收任何稅收，頂多是幾十美元的產權註冊費。
5、不動產持有成本(CARRY ON COST)
房地產稅是擁有房地產的最大成本，美國的房地產稅非由聯邦政府來徵收，而是各地方政府即郡，市，學區等來執行徵收。稅率全美不一，高低不等，多數是房子價值的1-1.8%之間，如加州在1%左右，德州較高2.8%左右。雖然有的地區房地產稅很低，1%左右，但由於房價高，所以每年交的房地產稅也不少。
6、物業管理(PROPERTY MANAGEMENT)
在美國，物業管理是房地產經紀的一個領域，美國的各州一般均會要求物業管理人員要擁有房地產經紀人執照。物業管理公司的收費各地不一，一般多為租金總數的3-7%，由於受美國的反壟斷法的制約，房仲公司無法制定統一的標準。
7、赴美免簽效應
對於甫獲赴美免簽證待遇的台灣民眾來說，美台兩地之間的觀光、遊學及探親將更加頻密，其中也包含受到美國房地產市場吸引的潛在的投資人。目前台灣在政府降低遺產稅後資金陸續回流台灣，但在房地產市場上台灣政府祭出奢侈稅及實價登錄等政策引發投資人觀望心態，預料將促使更多台灣民眾及台商趁美國房地產復甦在即之際，搭上免美簽的便捷順風潮，錢進美國房地產市場。
三、後歐巴馬總統任期，美國房地產展望
美國政府最近的一項新政策，為海外的房產投資客提供一條新的投資途徑：即「房地房利美」大量批量出售其所持有的法拍屋。這兩批房產分別處於佛羅里達州和芝加哥市，總量約為800套房產。根據網上發佈的交易價格，平均房產售價大約為10萬美元左右。
目前華人投資者參與美國的房地產投資，主要還是通過兩個管道，一個是以個人名義購買地產，獲取租金收益，或者達到資產分散的目的；另一個是以機構投資者直接收購商業地產。美國政府的這項新政策，可能會給海外的房產投資客提供一條新的投資途徑。
自2012年夏天以來，美國的住宅房地產市場開始緩慢復甦，主要表現為：房地產價格指數開始回升，交易量和新房開工數量開始上升，銀行法拍屋存量開始縮水，法拍屋在存量房銷售中的比重開始下降。可以說，在這個乏善可陳的經濟復甦中，房地產這項最初把整個經濟帶入深淵的「罪魁禍首」，目前倒是表現最好的產業。
很多學者都在紛紛討論聯儲的第三次量化寬鬆(QE3)會給房地產市場帶來多大的好處，以購入機構房屋抵押貸款證券(Agency MBS)為主要特徵的QE 3 在宣佈之後，大概使得30年固定利率貸款利息下降了10個基點(根據房地美的房貸利率調查報告統計)。這當然會使得現有屋主再融資的成本下降，但是對於嚴苛的房屋交易貸款審批，實在是幫助不大。據美國房貸銀行家協會(MBAA)的最新統計，在2012年10月的第一週，再融資貸款申請升高了16.6%，但是購房貸款申請僅僅增加了4%。
然而，美國政府的另外一項新政策，倒是有可能給蕭條的房屋交易市場打上一針強心劑，並且給希望投資美國房產市場的投資者們一條新的途徑。這就是美國政府通過兩房大量批量出售它們所持有的法拍屋，從而降低存量房庫存，這一招可謂「釜底抽薪」，比起QE3的「揚湯止沸」，能讓房地產市場的復甦更加強勁。
最近在兩房的監管機構聯邦住房金融管理局(FHFA)網站上，發佈了一則不起眼的新聞：房利美在2012年9月，完成了兩次出售法拍屋的批量拍賣。這兩批房產分別處於佛羅里達州和芝加哥市，總量約為800套房產。根據網上發佈的交易價格，平均房產售價大約為10萬美元左右。在購買之後的三年之內，轉手交易受到限制，因此這批房產不會迅速湧入市場，而是主要用於出租，從而達到穩定本地市場的目的。
這筆交易數量比較小，因此並不那麼引人注意，但是兩房現在持有的法拍屋總量約為16.5萬，按照10萬美元的平均估值，大約170億美元左右，還是相當可觀的。按照一份獨立的調查報告估計，全美的法拍屋總數在2012年第二季度略低於50萬，兩房的法拍屋，加上聯邦住房管理局(FHA)和聯邦儲蓄保險公司(FDIC)所保險的機構持有的法拍屋總量，估計占總共法拍屋總量的七成以上。以2012年9月一百八十萬待售屋的數量估計，政府控制的房產數量占到20%左右，考慮到兩房持有的房產品質較高，在價格上可能占到25%。
其實許多機構投資者，早就躍躍欲試意圖投資購買政府控制的這部分法拍屋房產，但是由於這些房屋在某種意義上已經成為了“國有資產”，如果售價過低，官員們也有造成“國有資產流失”的顧慮；而私有投資者在投標時是不會做無利可圖的買賣的，在房價依然下跌時，自然不願意高價投標。
但是現在政府已經意識到，與其惜售而讓這些房屋囤積在手裡，延緩房市的復甦，倒不如做一些讓步，讓私有資金消化這部分庫存，從而緩解市場賣壓。而市場在六年蕭條之後，也開始反彈，競標者的最終出價達到了市場估價的86%-96%，遠遠高於幾年前不良資產標價。
一旦美國政府發現可以通過此舉，一方面緩解信用損失，一方面減少待售屋庫存，一方面吸引私有資金入場，促進就業，從而達到「一石三鳥」的目的。
當然，要想參與競標也還是有一定門檻的，比如公司自有資產需要在五百萬美元以上，個人需要淨資產在一百萬美元以上。而三年之內轉賣房屋的限制也會要求投資者必須擁有一定的資產管理經驗，或者與資產管理公司合作，海外投資者還需要瞭解稅收、法律方面的知識。
但是與其他投資美國房地產的管道，比如通過購買零售法拍屋，或是購買商業房地產等等相比，這一途徑的優勢還是顯而易見的。首先，具有規模效益，可以一次大批購買同質、鄰近的住宅地產，便於管理；其次，美國的住宅地產價格已經從谷底開始回升，房價的風險比一年以前大為減少；第三，租金收益會成為量化寬鬆可能帶來的通貨膨脹的良好避險工具；第四，相對於其他類型的商業地產，住宅出租的風險較小。可以想見在不久之後，一定會加大批量出售法拍屋的進程，而這也為意圖投資美國房地產的機構和個人投資者提供了新的投資途徑。
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