地產黃金證照 專業升級的超級武器

財訊　2013/07/19

地產黃金證照CCIM  專業升級的超級武器 (右二) 劉清痕, CCIM   海外置產掀熱潮，不少投資人都想往外尋找投資機會。但面對陌生的新市場如何勝出，只靠台灣投資經驗的價格比較法，恐怕很危險。要想把戰鬥力國際化，或找到可靠的專家當夥伴，那麼，這一枚紅色小徽章可能就是最佳解答了！

近來台灣的海外地產熱，跟夏天氣溫一樣破表，無論是鄰近台灣的日本、馬來西亞，或是遠到澳洲、美國、英國等地的房地產說明會，幾乎個個會場都是人聲鼎沸，各家業者的出國投資考察團一團接著一團。高人氣背後，不難看出面對政府的打房封鎖，投資客採取「此地不留爺，自有留爺處」策略，轉戰海外置產的發展態勢愈演愈烈。 只不過，要在陌生的新市場勝出，恐怕光靠台灣經驗就略嫌不足，如果想要讓投資力升到國際等級，一枚標有「ＣＣＩＭ」字樣的紅色小徽章，或將成為關鍵助力。 受訓費用二十五萬元 考取難度高　證照更具價值   ＣＣＩＭ是Certified Commercial Investment Member的簡稱，這枚小紅徽章代表的是國際認證不動產投資師。要取得這項認證，須先上完財務分析、市場分析、使用者決策分析與投資分析等四門專業的核心課程，還必須運用所學、實際操作，提出一定案量、金額的業績經驗證明的簡歷報告，經過美國總會審查通過，最後在經過長達六小時的綜合考試合格，才能取得認證。  早年因為台灣沒有相關課程，只能到海外考取證照，算上機票、住宿等開銷，花費動輒上百萬元；直到二○○五年後，時任中華財經策略學會理事長的高志尚引進ＣＣＩＭ證照制度，受訓費用雖大幅降至二十五萬元，但要通過認證取得證照，最快仍須花上一年半到二年時間才能取得，考取難度依然很高。    連勝武等家族二代也搶考 ＣＣＩＭ打造特殊人際網絡    正因為如此，目前累積在全球三十多個國家合計取得證照的人數只有大約一萬五千人。雖然證照稀有，但每年出自這些ＣＣＩＭ會員的不動產成交金額卻高得驚人，合計超過四千億美元。引進台灣的八年內，累計有近一千八百人報考，但根據ＣＣＩＭ台灣分會的預估，到今年底，推估取得證照人數才正要挑戰兩百人關卡，而且報考者從房地產最上游的土地開發、建商、顧問公司、地主、房仲、商仲，一路到最末端的投資客，甚至連近期也出現想要往海外找機會的壽險業中高階主管，比比皆是。  目前為止，證照雖稀有，但擁有證照的名人不少，包括國民黨榮譽主席連戰次子連勝武、板橋林家掌門人林明成的長子林知延、太平洋建設董事長章啟光兒子章克宇等台灣重要家族新生代；商仲、房仲方面也有瑞普國際物業總裁曾東茂、第一太平戴維斯總經理朱幸兒等商仲業者、美商ＥＲＡ台灣區總經理黃鵬(言希)、中信房屋副總經理劉天仁、信義房屋企研室協理蘇啟榮與日本信義房屋前社長林彥宏、新社長何偉宏等人；另外，比較特別的是過去名列「三黃一劉」北市四大投資客的黃文雄也考取證照。 黃鵬(言希)說，透過ＣＣＩＭ，形成了一個特殊的人際網絡次團體，由於產業鏈中各領域都有人參加，因此光在台灣會員們互相協助、促成合作案件就不少；而若想往海外發展，透過總會的連結也能很快就找到專業諮詢與合作對象，比別人早一步掌握機會與風險，可說是台灣房地產投資與國際接軌很好的一個專業平台。  除此之外，這個認證還有怎樣的魔力？台灣第一位取得該證照的曾東茂最清楚。 應驗黃金證照魔力 曾東茂靠它業績大發   曾東茂原本是電腦大廠ＩＢＭ、年薪接近兩百萬元的業務經理，雖有很好的業務能力，但卻是對房地產一竅不通的門外漢，直到三十四歲時，與估價師好友郭國任合夥創辦宏大不動產估價師聯合事務所，才燃起他對房地產的興趣，只不過他並不甘於只做估價，有業務能力的他，認為自己最適合從事仲介，但始終因為找不到競爭優勢而不敢冒進，之後從美國估價師協會講師Dr. Dan Swango那裡得知ＣＣＩＭ證照的制度，曾東茂回憶說「當時我沒有人脈、案源、經驗，但我想學會這個，至少有別人沒有的專業，有機會一拚！」 一九九八年，曾東茂趁著農曆過年期間，飛往美國受訓上課學習，前後包含往返美國的機票共計花費超過百萬元，終於在二○○○年十一月通過最終考試取得證照。在美國授證酒會當天，曾東茂才別上這枚小紅徽章，搭電梯時就立即有老外指著徽章說「it's not easy！」並稱讚他「you are the best！」同年，他運用所學在台灣創立瑞普國際物業公司，第一個年度就為自己賺進兩千萬元，之後年年賺錢，最豐收的一年個人獲利甚至高達上億元。 這位地產門外漢就這樣在四大外商掛帥、競爭激烈的台灣商用不動產市場，成功闖出事業的第二春，他說：「這就是ＣＣＩＭ最重要的價值，雖然房地產是本土化的產業，但即使不同國家、不同國情，同樣的一套專業訓練卻依然能揮發效果。」  兩年前，台灣海外置產風潮還未興起，這位億萬富翁就用ＣＣＩＭ教他的know- how，把自用以外的台灣房地產投資獲利了結，錢進當時還被認為深陷次貸風暴、無藥可救的美國房市。曾東茂指出，從當時全美各主要城市的房價漲跌幅變化可以看得很清楚，市場已經從○八年處處大跌的滿江紅，回復到小漲的綠油油，同時外資投資美國的資金規模也開始逐年上升，這些都是他觀察到的房市復甦指標，加上不良債權案量到達波段高點，兩相搭配下，不僅顯示市場處於初升段，還是充滿價廉物美案件的絕佳進場時機，「當然不能錯過！」    專業與人脈是最大優勢 不只是加薪，創富效果可觀   其次，因為美國次貸風暴導致很多中產階級家庭有租屋需求，因此他認定出租型公寓是首選，但如果以個人之力，只能買總價低的物件，會遇上不少競爭對手，反而搶不到最好的商品，此時，他轉而押大注在鎖定這類產品投資的優質私募基金，還經由美國ＣＣＩＭ協會好友的協助，成為美國建高控股PRP14基金的大股東。至於成效，可以從該基金與凱雷基金共同買進的一個科羅拉多出租公寓案件看出，一一年六月以一六六○萬美元買進，今年三月出售價是二二三三萬美元，換算個別投資比率後，建高控股該案的年化報酬率達五二％，而且因為有租金收益，在貸款困難的美國，還爭取到七成房貸融資，因此換算的成本回收倍數高達二‧二倍，讓曾東茂的口袋更加深厚。 如今回頭看，如果當時沒有投資美國房地產，只把投資眼光放在北市的房地產，在兩年來奢侈稅等的打房抑制下，北市幾乎凍漲，曾東茂的投資最多只能保值，對於這次精準掌握進場時機，曾東茂說，「ＣＣＩＭ帶來的專業與人脈是關鍵！」 這個小紅徽章的魔力不只在美國有效，以太平洋商業地產開發董事身分協助集團開拓大陸市場的章克宇說，不論是挑選投資標的、招商，或是對於開發案各階段的金流控制，從ＣＣＩＭ學到的專業知識，「每天都在用，而且相當好用！」 到了菲律賓，想在蘇比克灣蓋商場的台商──永連興總經理楊宗瀚，原本派出有會計師證照的財務長前往爭取當地的合作夥伴，卻洽談多次都沒有成果，直到最後他別上小紅徽章親自出馬，專業簡報五分鐘後，就敲定讓對方投入上億元的合作計畫，因此他說「ＣＣＩＭ讓他賺到一個重要合夥人！」  而前進越南，負責國際物流廠區招商的福爾摩莎國際開發營運長劉清痕說，她運用ＣＣＩＭ的專業分析，把台灣中鋼、大陸國企、外商一個個招進園區後，贏得眾股東信賴，最後被老闆推薦成為董事會的一員，她說「這就像律師、會計師的專業證照一樣，是會被認定能成為公司合夥人的黃金證照！」 台灣CCIM證照物稀為貴 文章來源: 聯合人力網  財訊雙周刊 回首頁