台北的商用不動產收益率真的落在全球後段班嗎?

從兩則新聞談起

買房一點靈╱投資報酬率

 

2014/01/04          

文章來源: 【經濟日報╱郭及天】
投資報酬率為購買不動產的收益率，計算方式是以每年的租金所得除以房屋總價，例如租金每月1萬元、每年收12萬元，房價500萬元，即有2.4%的年投資報酬率。
投資報酬率與利息支出加上管理成本計入後相較，若為負數，代表淨負報酬，近年由於房價高漲、租金行情持穩，投資報酬率直線下滑，不動產平均投報率僅1.57%，被研究機構列為全球最不具投資價值的城市，若加上未來可能升息的趨勢，台北市絕大多數的住宅及商用產品出租，已經是負報酬。

一般而言，台北市不動產投報率若有2～2.5%、新北市若有2.5～3.5%、大台北以外其他區域若有3.5%以上，即代表較具投資價值。以公寓產品或套房產品的投報率較佳，近捷運、學區、辦公商圈周邊，因租賃需求旺盛，通常能有較高的租金行情，較易提高滿租率，不易空租。此外，公寓隔間的分租雅房、套房、頂樓增建；辦公室分割成小單位出租等，均可提高投資報酬率。

 

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亞洲商辦報酬低 熱錢外移   2014.06.26 03:29 am 文章來源: 【經濟日報╱編譯楊宛盼／綜合外電】

華爾街日報報導，亞洲商用不動產收益率落居全球後段班，迫使投資人支付高價購買最高品質的標的、承擔更大風險，並首度將目光轉向海外不動產市場。  根據房地產顧問業者CBRE的數據，台北市中心精華地段的商用辦公室收益率僅2.2%，香港2.8%，東京與新加坡也只有3.5%，遠低於紐約的4.7%和倫敦西區的3.8%。 包括台北和北京在內的部分亞洲城市，商用不動產收益率已降至或徘徊在歷史低點，香港和東京已分別跌至1997年與2005年的谷底。 退休基金、主權財富基金等機構投資人接受低收益的原因是，這類投資在低利率環境下亟具吸引力。但這也意味一旦開始升息，這類低收益投資的需求也將迅速降溫，投資人可能將遭逢損失。 亞洲房地產投資人正開始調整策略，將目光從成屋建案轉向風險較高的新建案，以追求豐厚報酬。收益率是商用不動產估值的重要指標。 -----------------------------------------   CCIM的觀點: "投資報酬率為購買不動產的收益率，計算方式是以每年的租金所得除以房屋總價，例如租金每月1萬元、每年收12萬元，房價500萬元，即有2.4%的年投資報酬率。” 以上台灣常用估算投資報酬率的方式, 雖然計算的方式方便, 但並未考慮到自有資金、融資、稅負等因素. 而商業不動產投資是一筆不小金額的投資, CCIM作為專業的不動產投資師, 計算投資報酬率是以收益為基礎來比較投資的效益. 列入考慮的因素包括: 期初投入的現金(大部份的投資都有融資)、整個投資期間每一年預估的營業淨收益、期末的出售收益....等, 這也就是說, 看起來這麼低的報酬率為什麼還有人要投資? 因為還要考慮到在期末出售時的漲價收益. 回首頁