2016年8月24日

日本收租公收租婆 美夢落空

Posted by Michelle 劉清痕 on 下午2:49. ,, -

【Michelle, CCIM 觀點】
人口老化，不只是日本的問題，是所謂"已開發國家"普遍要面對的問題，台灣也是。
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劉黎兒 旅日作家: 收租公 收租婆美夢落空
2016年08月15日

許多日本人或華人看到日本房地產公司（華人在日本開的房地產公司）宣傳的「家賃（房租）保證」就很動心，大買日本房地產，但發現買了之後，根本租不出去或得大事裝潢並把房租降到半價以下，不敷稅金或維修、管理費以及仲介支出，原本想像當收租公、收租婆的美夢落空！因為現在日本820萬戶的空屋裡，過半的429萬戶都是出租房屋，日本少子化以及房屋供過於求狀態，台灣也非常類似，想坐收房租享受晚年的人得小心了，別再囤房做夢了。

日本收租公收租婆  美夢落空


許多日本朋友或華人朋友來問我認不認識可靠的房地產業者可幫他們處理如此被慫恿買的、蓋的出租房子，很久找不到房客出租，也脫手不了，陷入窘境；因為日本的房子持有成本很貴，稅金外，還要昂貴的管理費、修繕費等；我當然無法介紹什麼可靠業者，大環境如此，至今也沒法令限制業者畫餅，美夢落空的人太多了。

許多投資者吃虧了，直說：「怎麼會這樣！不是會保證房租嗎？」鬧出不少糾紛與官司，現在日本國土交通省開始將業者必須說明房租降價（減額）風險義務化，也就是業者無法再不負責任隨便說要保證收入了，尤其是出租專用的全棟非常多戶的小木樓，業者動輒說「全室一筆包租」、「包租30年」、「保證房租」等；許多人貸款去買去蓋，但沒多久房租就遭調降，或租不出去。不過法律界認為只賦予說明義務是不夠的，需要有更強制性的法律來束縛業者胡亂鼓吹囤房。

日本還不斷在搞銀根大寬鬆政策，而日本也是課稅額與市價差距非常大，業者不斷鼓吹用囤房來節約遺產稅，今後類似糾紛還會不斷出現，明明租不出去，卻還有人不相信，在大買大蓋。

現在許多子女都知道房地產是很棘手的玩意，沒人想要繼承，維持、拆遷或費用高或是安全管理責任（免遭火災等）也很重，此外，2015年起還提高空屋稅，甚至政府有權處理特定危險或問題空屋，還要屋主負擔鉅額的拆屋費用，但許多父母卻相信古老的土地神話，囤房給自己或子女添麻煩，等於留下債務，如繳不完的貸款。

日本政府早就理解如此趨勢，除了震災災區的重建外，早就不興建公宅了，老公宅的維修管理及重整就夠頭痛了；因為日本在2013年調查空屋就有820萬戶，新的數字可能突破1000萬戶！

台灣也一樣，明明就有2、3成空屋沒人住，人口嚴重減少，收租公收租婆美夢也遲早要破碎，為人為己，千萬別囤房了；而政府也應該對業者的吹噓有所束縛，而且身為政府，不是老花費天文數字稅金去蓋更多公宅，也無法100％保證分配的公平與透明，往往是製造新的小王如玄而已！大建公宅已經逐漸與居住正義沒有太大關係，而是應該多從稅制等各方面來降低房價，讓人人買得起，並採對策活用既有房屋，減少空屋，才不會增加整個社會的負擔！

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